高地價(jià)低房?jī)r(jià)，開發(fā)商賠本拿地！誰會(huì)做虧本生意？

黃芳芳

今年以來，多個(gè)城市加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，出臺(tái)了限購限價(jià)等措施。然而，一些開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽礈p退。半月談?dòng)浾呓谠诮髂喜恋嘏馁u市場(chǎng)了解到，有的地塊樓面價(jià)與新房?jī)r(jià)僅差1400多元?！懊娣邸迸c“面包”價(jià)格如此接近，能烤出好“面包”嗎？

　　樓面價(jià)1萬1，房?jī)r(jià)1萬2

　　今年5月11日，南昌市西湖區(qū)水廠路以北、萬店路以西DABJ2018009號(hào)地塊，經(jīng)過482輪、近4個(gè)小時(shí)的競(jìng)價(jià)，被南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)每平方米11038.6元，溢價(jià)率高達(dá)112%。而相關(guān)土地出讓須知明確，該地塊所建住宅的控制性房屋銷售價(jià)格(均價(jià))上限為每平方米12500元。

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　　當(dāng)天同時(shí)被高價(jià)拍賣的還有位于南昌市東湖區(qū)中大路以東、安山路以南DAAJ2018008號(hào)地塊，其樓面價(jià)高達(dá)每平方米10756.3元，與每平方米14300元的政府限價(jià)也只有3500元左右的價(jià)差。

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　　“面粉”貴了，“面包”反而便宜了。半月談?dòng)浾咦⒁獾?，這兩宗地塊附近帶裝修的商品房均價(jià)達(dá)每平方米1.8萬元左右，與未來的限價(jià)新房?jī)r(jià)格形成每平方米5500元的價(jià)格倒掛。

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　　業(yè)內(nèi)人士表示，從一定程度上講，這是違反常理的現(xiàn)象?！懊科椒矫?400多元，連建筑安裝成本都不夠?！背瘯煶墙瘓F(tuán)有限公司總工程師熊震洪介紹，一般而言，房屋主體建筑每平方米造價(jià)約為1300元，安裝水電、消防等設(shè)施成本每平方米需要200元左右，另外還有道路管網(wǎng)、小區(qū)綠化等設(shè)施成本，核算下來每平方米建筑安裝成本總計(jì)約為2500元。

　　江西財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與管理系主任劉旦介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本構(gòu)成大致為：拍地成本約占40%、建安成本和各種稅費(fèi)等財(cái)務(wù)成本合計(jì)約占50%，自有利潤(rùn)約占10%。“每個(gè)公司拍地都會(huì)有基本的財(cái)務(wù)原則和投資收益預(yù)期，并進(jìn)行內(nèi)部收益測(cè)算，在很大可能面臨虧損的情況下拍地，顯然是有其他考慮。”

　　半月談?dòng)浾唠娫捖?lián)系南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司母公司新力地產(chǎn)，對(duì)方表示對(duì)此不便予以評(píng)說。南昌市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)新房限價(jià)有助于釋放避免房?jī)r(jià)過熱的信號(hào)，開發(fā)企業(yè)競(jìng)價(jià)拍地則是市場(chǎng)行為。

　　“土拍盛宴”緣何而起？

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　　在強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，房?jī)r(jià)漲幅正成為一個(gè)敏感的考核指標(biāo)。近期，住建部約談12個(gè)城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策。

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　　相關(guān)專家指出，土地出讓收入仍然是地方財(cái)政的重要來源。財(cái)政部近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入約1.8萬億元，同比增長(zhǎng)40.7%。

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　　劉旦認(rèn)為，近期南昌土地拍賣市場(chǎng)上之所以會(huì)出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)寧肯冒賠本風(fēng)險(xiǎn)也要拿地的現(xiàn)象，不排除當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)庫存偏緊的因素。在去化周期較短的背景下，一些資金實(shí)力雄厚的大企業(yè)可能會(huì)為了布局未來、搶占市場(chǎng)而進(jìn)行反周期的操作。

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　　半月談?dòng)浾吡私獾?，南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確，宗地成交后，在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確競(jìng)得人接受宗地商品住宅銷售均價(jià)上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，交付土地后9個(gè)月開工建設(shè)，自開工之日起兩年內(nèi)整體竣工。

　　高地價(jià)低房?jī)r(jià)，是耶非耶？

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　　一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人分析指出，南昌茂泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所競(jìng)得的這宗地塊，新房至少要賣出每平方米1.6萬元以上的價(jià)格才能保證不虧損，而這與政府限價(jià)相差約4000元。

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　　劉旦指出，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”調(diào)控模式是對(duì)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的重要考驗(yàn)，可能會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“大吃小”，淘汰中小開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度。同時(shí)，這進(jìn)一步釋放出房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率不會(huì)如過去那樣高的信號(hào)。

　　微信網(wǎng)友“自由空間”評(píng)論說，樓面價(jià)這么高，售價(jià)這么低，總覺得是表象，開發(fā)商是市場(chǎng)主體，又不是慈善機(jī)構(gòu)，誰會(huì)做虧本生意呢？輿論擔(dān)憂，在高成本開發(fā)壓力和一、二手房明顯價(jià)格倒掛下，開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)可能會(huì)采取另外加價(jià)、捆綁銷售車位、抬高裝修價(jià)格、提高首付比例等形式，規(guī)避政府限價(jià)。

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　　有分析指出，土地市場(chǎng)的火熱與房產(chǎn)市場(chǎng)的“冷清”現(xiàn)象難以持久，潛藏一定金融風(fēng)險(xiǎn)。作為一種市場(chǎng)行為，保障開發(fā)企業(yè)合理的利潤(rùn)空間是項(xiàng)目正常運(yùn)作的題中之義。專家建議，限房?jī)r(jià)的同時(shí)，也應(yīng)合理設(shè)置競(jìng)地報(bào)價(jià)上限。（記者：余賢紅 ：《半月談》2018年第11期）